开发商旧改风云 保利5天砸162亿加仓 富力华润恒大也不甘示

2019-11-30 21:11:53 

来源:21世纪商业先驱报21金融应用

记者:张蒋小玲、深圳、广州

在广州旧改革连续第三次遭到攻击后,保利开发了另一个佛山旧改革项目。

9月25日,保利以42亿元赢得佛山禅城188亩老改造地块。除了增城区中信村21日耗资120亿美元的改造项目外,保利仅在5天内就投入了高达162亿元的改造资金。

事实上,随着广州旧改革政策的出台,许多住宅企业都在争夺食物,旧改革市场也进入了爆发期。除保利外,富力、越秀、泰晤士等房企也相继斥资数百亿元进行旧房改造,意图在城市更新热潮中分得一杯羹。

业内许多人认为,在股票时代,旧市场支付股息。然而,随着城市更新进入深水区,利益牵涉多方,难点并存。开发人员希望给出满意的答案,这既是一个机会,也是一个测试。

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9月25日,保利以42.37亿元收购金地、华侨城和时代,每平方米11148元。这是保利在下半年赢得三个老改造项目后,在广州及其周边地区的进一步发展。

此前,7月,保利击败万科和怡和,赢得广州天河区柯木郎旧改造项目。8月,保利再次以绝对优势战胜富力和河静,获得天河区玉山古村落改造项目。

9月21日,保利获得广州市增城区中信村旧城改造项目,总投资约120亿元,占地92公顷。

即使在接下来的三个“村庄”,泡利深化广州改革的决心也是显而易见的。

到目前为止,保利已经参与了广州的许多老改造项目,如珠江新城的仙村、新塘新河村、东风村和三交村。其中保利参与早期改造的琶洲村项目已成为广州旧改造的标杆。

事实上,并不是保利一家在为旧广州改革而斗争。7月,越秀地产投资210亿元参与番禺丽人洞村改造。“渡河龙”神龙集团与方圆联手,以高达200亿元的投资赢得沙溪村的老改造。

到目前为止,圣龙集团已经在广州赢得了四个老改造项目,总改造用地面积超过1200万平方米。

当地住房公司也不甘示弱。富力从旧改革开始,于今年5月正式成立了市区重建小组。

公告显示,迄今为止,富力城已在更新领域签署了60多个合作城市,规划总建筑面积超过6000万平方米。就价值而言,一级和二级城市占95%,海湾地区占70%。其中,广州作为主战场,已经签署了20个有合作协议或意向的老村项目,改造用地面积约1700公顷。

此外,“老国王”凯撒也进入了该市新的深水区。9月25日,凯撒接管了广州荔湾海南村旧房改造,占地395.64万平方米。

根据2019年半年度报告,凯撒有近3200万平方米的旧改造项目储备(不包括在土壤储备中)。大湾区有128个老改造项目,其中深圳88个,广州12个,中山18个,总价值近2万亿元。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,广州目前的土地市场也进入了存量振兴阶段。旧房改造的需求和潜在规模都很大,这使得相关住房企业积极研究旧房改造的机遇,进一步形成更多的城市经营机会。

他还认为,新一轮旧改革政策的出台可以对包括保利在内的在广州旧改革中有丰富经验的企业起到更好的引领和推动作用。类似的企业也将在随后的旧改革过程中发挥社会资本的作用,从而形成更好的绩效。

由旧变痛

由于广东、香港、澳门和海湾地区的许多城市相继出台了旧的改革政策,业内人士表示,城市更新已成为下半年房地产业的机遇。

中泰国际研究新闻称,广东省近日发布的加快三旧建筑改造的文件是该行业的亮点。预计旧建筑的优惠政策将继续出台,旧建筑的主题将继续得到诠释。

然而,机遇总是与挑战并存。虽然政策是有利的,但开发商在回答问题时开始面临困难。

中原地产首席分析师张大伟认为,对于房地产企业来说,旧的改革可以降低土地成本,但也受到发展周期过长的影响。

事实上,影响发展周期的因素很多,如政策的多变和限制性、旧的改革经验和住房企业的实力等。

以深圳为例。一般来说,当市区重建市场的“蛋糕”被本地的房屋企业瓜分时,外国的房屋企业只能通过购买旧房改造项目进入深圳。

与公开市场和当地住房企业手中的旧改革项目相比,"收购"方法的成本和风险都相对较高,导致一些项目"拖延"。

据了解,绿化带新城原本是光明新区东周的旧改造项目,于2015年底被绿化带收购。然而,直到2018年,由于未能就拆迁补偿达成协议,项目中的一些房屋没有被拆除,一些居民住在那里,施工现场也没有施工迹象。

此外,由于不同的城市更新政策和城市不同地区的不同政策,开发商往往不得不面临区域挑战。

例如,去年11月和2018年11月,深圳市规划土地委员会发布了《深圳市村庄(古村落)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),划定了综合整治分区范围,该范围内的土地不纳入拆迁改造城市更新单位规划。

根据该计划,深圳部分村庄的重建工作已经推迟,各地区一定比例的村庄将不会被拆除。然而,在一些核心行政区,不翻新的比例高达75%。

至于那些项目只包含在其中的开发人员,他们只能被拒之门外。开发周期将被迫延长,项目估价将大大降低。

"旧的改革是城市中政府、企业和村庄之间的利益博弈."在去年底的大学分享会上,保利城市更新部副总经理郝智彪谈到了旧改革的精髓。

他还说,从企业的角度来看,存在监管规则不稳定、拆迁补偿困难、村民不合作、财政压力大、历史遗留的合理保护等风险因素。因此,企业在选择新老项目时应考虑全面、严谨的分析和谨慎的推广。

去年5月,中铁房地产集团因拆迁补偿安置纠纷,放弃了深圳龙岗坂田新围子村历时8年的改造项目。它别无选择,只能退出深圳的旧装修市场。

数据显示,截至去年底,深圳市多年来列入城市更新规划的741个项目中,已有191个项目获得实施主体批准,实施率仅为26%。

“旧的改革项目往往有一些历史遗留下来的问题需要解决,发展周期相对较长,对资金的要求也很高。这就要求住宅企业具备强大的资本实力、资源配置能力、产品研发能力等。”易居研究所智库中心研究主任严跃进指出。

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